Fast alle Bundesländer – mit Ausnahme von Baden-Württemberg – verlangen in der Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte die Angabe der Wohnfläche. Je nachdem, wie die Wohnung geschnitten ist und ob Dachschrägen vorhanden sind, kann sich die Ermittlung der Wohnfläche schwierig gestalten. Und dann gibt es auch noch Räume, die gar nicht oder nur zum Teil mitgezählt werden dürfen. In diesem Blogbeitrag klären wir auf, worauf Sie bei der Wohnflächenermittlung achten müssen. Zum Schluss stellen wir Ihnen unsere smarte Lösung vor, mit der Ihre Mandantinnen und Mandanten einfach und bequem Ihr Zuhause selber ausmessen können.
Kellerraum, Waschraum, Heizungsraum: Warum das keine Nutzflächen sind
Was unter dem Begriff „Wohnfläche“ im Rahmen der Grundsteuer zu verstehen ist, kann man dem AEBewGrSt (allgemeiner Teil und Grundvermögen, z.B. A 249.1) und der Wohnflächenverordnung entnehmen.
Zur Wohnfläche gehören danach die Flächen von Räumen, die für Wohnzwecke genutzt werden. Das sind Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad usw. Auch die Fläche eines häuslichen Arbeitszimmers zählt bei der Grundsteuer als Wohnfläche.
Darüber hinaus gehören zur Wohnfläche diese Räume, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören:
- Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche Räume, die nach allen Seiten geschlossen sind.
- Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen.
Dann gibt es aber auch noch Nutzflächen und die Flächen von sogenannten Zubehörräumen bzw. Nebenräumen.
Nutzflächen sind Flächen, die zu betrieblichen, öffentlichen oder sonstigen Zwecken dienen und keine Wohnflächen sind. Das sind zum Beispiel die Flächen von Verkaufsräumen, Läden, Werkstätten, Vereinsräumen usw.
Zu den Zubehörräumen bzw. Nebenräumen zählen u.a. Kellerräume, Abstellräume, Waschküchen, Trockenräume und Heizungsräume.
Warum die Unterscheidung so wichtig ist, zeigt sich an folgenden Fällen:
Fall 1: Gewerbe im Wohnhaus
Beispiel: Ein Raum eines Einfamilienhauses wird als Frisörsalon eingerichtet.
Lösung: Die Fläche des Salons ist Nutzfläche, die zur Wohnfläche hinzugerechnet werden muss.
Begründung: Die Nutzfläche zählt zur Wohnfläche dazu, wenn sie sich in einem Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus oder Wohneigentum befinden. Bei Mietwohngrundstücken werden die Nutzflächen separat in der Feststellungserklärung angegeben.
Fall 2: Kellerraum im Wohngebäude
Beispiel: In einem Einfamilienhaus befinden sich ein Kellerraum, ein Heizungsraum und eine Abstellkammer.
Lösung: Die Flächen dieser Räume bleiben außen vor und zählen nicht als Wohnfläche.
Begründung: Die Flächen von Zubehörräumen bzw. Nebenräumen erhöhen nicht die Wohnfläche von Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Wohneigentum. Diese Flächen werden bei der Ermittlung der Wohnfläche deshalb auch nicht mitgerechnet und nicht in der Feststellungserklärung angegeben. Bei Mietwohngrundstücken sind sie auch nicht separat zu deklarieren.
Fall 3: Kellerraum in gemischt genutztem Gebäude
Beispiel: In einem gemischt genutzten Gebäude befinden sich ein Laden und mehrere Wohnungen. Jede Einheit verfügt über eigene Kellerräume.
Lösung: Während bei den Wohnungen die Fläche der Keller unberücksichtigt bleibt, muss diese bei dem Laden in der Feststellungserklärung angegeben werden.
Begründung: Nur dann, wenn die Flächen von Zubehörräumen zu einem betrieblich genutzten Teil des Gebäudes gehören, sind sie zu berücksichtigen.
Wichtig: Die Angaben der Mandantschaft sollten hier kritisch geprüft werden, insbesondere wenn bei einem Einfamilienhaus, das ausschließlich zum Wohnen und nicht betrieblich genutzt wird, Nutzflächen erklärt werden. Denn: Gerade bei der Abgrenzung von Wohnflächen, Nutzflächen und Zubehörräumen kann es zu Fehlern kommen. Das liegt insbesondere an dem Begriff „Nutzfläche“. Im allgemeinen Sprachgebrauch bezeichnet man zum Beispiel die Flächen von Kellerräumen, Wasch- und Trockenkellern und anderen Zubehörräumen gerne als Nutzflächen – im Rahmen der Grundsteuer sind das aber gar keine Nutzflächen. Wer hier versehentlich Flächen in der Feststellungserklärung falsch deklariert, zahlt unter Umständen am Ende eine zu hohe Grundsteuer. Das gilt es natürlich zu vermeiden.
Wohnflächenverordnung: Welche Flächen zählen und welche nicht?
Die Ermittlung der Wohnfläche selbst richtet sich nach der Wohnflächenverordnung.
Danach ist im ersten Schritt die Grundfläche nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln. Dabei ist von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der bauliche Abschluss zu Grunde zu legen.
Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen, Fuß-, Sockel- und Schrammleisten, fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen, freiliegenden Installationen, Einbaumöbeln und versetzbaren Raumteilern einzubeziehen.
Nicht berücksichtigt werden die Flächen von
- Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 m aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 qm beträgt,
- Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze,
- Türnischen,
- Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 m oder weniger tief sind.
Tipp: In vielen Fällen muss der Eigentümer nicht selbst zum Metermaß greifen, sondern kann die entsprechenden Werte der Bauzeichnung entnehmen. Wurde jedoch abweichend von dieser Bauzeichnung gebaut, muss der Eigentümer den fertig gestellten Wohnraum dann doch selbst ausmessen – es sei denn, es gibt eine berichtigte Bauzeichnung, aus der sich die aktuelle Wohnfläche ergibt.
Achtung: Auch die Angaben der Wohnfläche im Kaufvertrag, dem Mietvertrag oder in der Teilungserklärung sollte man nicht ungeprüft übernehmen. Die tatsächliche Wohnfläche kann im Einzelfall deutlich abweichen. Das ist insbesondere der Fall, wenn trotz Dachschrägen die Grundfläche in voller Höhe angesetzt wird. Auch der nachträgliche Ausbau von Kellerräumen oder Dachböden oder das Einziehen von Wänden kann zu einer abweichenden Wohnfläche führen. Das gilt auch, wenn zum Beispiel Abstellkammern fälschlicherweise zur Wohnfläche gerechnet wurden.
Steht die Grundfläche der Wohnräume fest, wird in einem zweiten Schritt geprüft, ob die Flächen ganz, teilweise oder gar nicht angerechnet werden. Hier kommt es darauf an, um was für einen Raum es sich handelt und wie hoch der jeweilige Raum ist.
| Die Grundflächen von | zählen … als Wohnfläche |
|---|---|
| Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern | vollständig |
| Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern | zur Hälfte |
| unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen | zur Hälfte |
| Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen | in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte |
Man kann also nicht einfach das Metermaß auf den Boden legen und die qm der Grundfläche als Wohnfläche angeben, sondern man muss auch in der Höhe messen. Das kann bei verwinkelten Räumen mit Dachschräge zur Herausforderung werden.
Steht die Grundfläche der Wohnräume fest, wird in einem zweiten Schritt geprüft, ob die Flächen ganz, teilweise oder gar nicht angerechnet werden. Hier kommt es darauf an, um was für einen Raum es sich handelt und wie hoch der jeweilige Raum ist.
So hilft Ihnen unser Gebäudeservice bei der Ermittlung der Wohnfläche
Nur wer seine Wohnfläche genau angeben kann, kann sich sicher sein, nicht zu viel Grundsteuer zu bezahlen.
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