Eine Immobilienbewertung bietet sowohl für Käufer und Verkäufer von Immobilien als auch für Investoren, Kreditgeber und andere Parteien eine Vielzahl von Vorteilen. Nicht zu unterschätzen ist die Relevanz für steuerliche Sachverhalte. In diesem Beitrag geben wir einen Überblick über die möglichen steuerlichen Verwendungszwecke einer Immobilienmarktwerteinschätzung.
Grundsatz: Wertansatz nach dem BewG
Das Bewertungsgesetz sieht für eine Vielzahl von Wirtschaftsgütern Bewertungsgrundsätze vor, die immer dann greifen, wenn ein Einzelsteuergesetz keine Anwendung findet oder zur konkreten Bewertung keine Regelung getroffen hat. Die wesentlichen Wertansätze sind dabei der gemeine Wert i. S. d. § 9 BewG und der Teilwert i. S. d. § 10 BewG.
Gemeine Wert nach § 9 BewG
Bei Bewertungen ist grundsätzlich, soweit nichts anderes vorgeschrieben ist, der gemeine Wert zugrunde zu legen. Er wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre, wobei alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen sind – nicht jedoch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Der gemeine Wert bei Grundstücken und Gebäuden entspricht nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 02.02.1990, III R 173/86 in der Regel dem Verkehrswert.
Teilwert nach § 10 BewG
Im Gegensatz zum gemeinen Wert ist die Anwendbarkeit des Teilwerts auf Unternehmen und deren Betriebsvermögen beschränkt: Der Teilwert ist der Betrag, den ein Erwerber des ganzen Unternehmens im Rahmen des Gesamtkaufpreises für das einzelne Wirtschaftsgut ansetzen würde, wenn er den Betrieb fortführt. Der Teilwert ist nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 26.08.1955, III 133/55 S wie der gemeine Wert auch ein Verkehrswert. Oftmals entspricht der gemeine Wert sogar dem Teilwert. Allerdings kann nach einer weiteren Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 03.02.1961, III 343/57 U der Teilwert ein vom gemeinen Wert abweichender Wert sein, da im Rahmen eines lebenden Betriebs die Wirtschaftsgüter einen anderen Wert hätten.
Anwendungsfälle des gemeinen Werts und des Teilwerts bei Immobilien
In der steuerlichen Beratungspraxis werden der gemeine Wert oder der Teilwert bei Immobilien beispielsweise in folgenden Fällen benötigt:
- Prüfung der Unterschreitung des Grundsteuerwerts infolge des BFH-Beschlusses vom 27. Mai 2024, II B 78/23 (AdV)
- erbschaft- und schenkungsteuerlichen Übertragung von Immobilien i. S. d. § 198 BewG
- grunderwerbsteuerlichen Bewertung i. S. d. § 8 (2) GrEStG
- Veräußerung von Immobilien i. S. d. § 23 (1) S. 1 Nr. 1 EStG
- Entnahme von Immobilien aus dem Betriebsvermögen und gleichzeitiger Überführung in das Privatvermögen i. S. d. § 6 (1) Nr. 4 EStG
- Betriebsaufgabe und gleichzeitiger Überführung von Immobilien in das Privatvermögen i. S. d. § 16 (3) S. 1 EStG
Marktwerteinschätzung als Orientierungshilfe
Allerdings ist es in der steuerlichen Immobilienberatungspraxis mitunter nicht immer einfach, den gemeinen Wert oder Teilwert schnell und unkompliziert zu ermitteln – oftmals wird sogar ein teures Sachverständigengutachten benötigt.
Immer dann, wenn Sie den gemeinen Wert oder Teilwert einer Immobilie für steuerliche Prognoserechnungen benötigen oder zur Abschätzung, ob sich die Beauftragung eines kostenintensiven Sachverständigen lohnt, kann Ihnen die Marktwerteinschätzung eine wertvolle Orientierungshilfe bieten – wobei die Marktwerteinschätzung bei der Geltendmachung gegenüber der Finanzverwaltung allerdings kein Sachverständigengutachten ersetzt.
Der im Rahmen unserer Marktwerteinschätzung ermittelte Marktwert beschreibt den statistisch am wahrscheinlichsten erzielbaren Marktwert. Der Marktwert liefert somit einen Anhaltspunkt, wie hoch z.B. der Kaufpreis für eine Immobilie angesetzt werden könnte.
Das Bewertungsmodell (AVM) wurde in Deutschland von einer der Big 4 auf Basis des ISAE 3000 Standards geprüft. Zusätzlich bestätigt ein Audit die Übereinstimmung des Bewertungsmodells, der Bewertungssoftware und der internen Prozesse mit relevanten Standards der EBA-Richtlinie zur Kreditvergabe und -überwachung, MaRisk und Beleihungswertermittlungsverordung (BelWertV).
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