Was ist die Grundsteuer?
Das Grundsteuergesetz (GrStG) bildet den gesetzlichen Rahmen der Grundsteuer, auf dessen Basis diese von Gemeinden erhoben wird. Ihre Höhe orientiert sich grundsätzlich an dem von der Finanzbehörde festgestellten Einheitswert, dem Grundsteuer-Messbetrag und am individuellen Hebesatz. Somit fällt die Grundsteuerbelastung trotz gleicher Einheitswerte in verschiedenen Gemeinden unterschiedlich hoch aus.
Übersicht
Welche Grundsteuerarten gibt es?
Die Grundsteuer wird in die Kategorien A, B und seit Kurzem auch in C unterteilt. Für Grundstückseigentum fällt eine Grundsteuer an. Doch gerade Neueigentümer sind verwundert, wenn sie im Zusammenhang mit der Eigentumssteuer auf die Buchstaben A, B und C stoßen. Die Zusatzbezeichnung steht für Agrargrundstücke und landwirtschaftliche Nutzflächen, für bauliche Grundstücke und für unbebaute, aber baureife Grundstücke. Während sich in der Grundbesteuerung A und B nichts ändert, verändert sich die Berechnungsgrundlage für Grundsteuer C im Jahr 2025.
• Die Grundsteuer A bezieht sich auf agrarisch und adressiert die Land- und Forstwirtschaft.
• Dagegen ist die Grundsteuer B für jeden Grund und Boden gültig.
• Die neue Grundsteuer C gilt ab 2025 und entstand aus der Tatsache, dass insbesondere in Ballungsgebieten ein erheblicher Wohnungsmangel besteht und vor Spekulationskäufen abschrecken soll. Ein Beispiel ist, dass Grundstücke teilweise nur aufgekauft werden, um eine Wertsteigerung abzuwarten, um sie anschließend gewinnbringend wieder zu veräußern. Damit dies verhindert wird, verteuert die Grundsteuer C laut Bundesministerium für Finanzen die Spekulation und schafft finanzielle Anreize, auf baureifen Grundstücken tatsächlich Wohnraum zu schaffen.
Wie funktioniert die Berechnung der Grundsteuer B?
Die gängigste Grundsteuer ist die Kategorie B, die für jeden Grund und Boden gültig ist. Diese setzt sich aus drei Faktoren zusammen. Das sind der Einheitswert, die Grundsteuermesszahl und der Hebesatz. Diese werden von Gemeinden und Finanzämtern ermittelt und zur Berechnung herangezogen.
Was ist der Einheitswert?
Die Höhe des Einheitswertes hängt vor allem davon ab, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist. Bei unbebauten Grundstücken ist dieser relativ einfach zu ermitteln. Die Quadratmeterzahl des Grundstücks wird mit dem entsprechenden Bodenwert aus den Jahren 1935 (Ostdeutschland) bzw. 1964 (Westdeutschland) multipliziert. Wenn dagegen das Grundstück bebaut ist, wird es komplizierter, denn dann kommen entweder das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren hinzu.
Was ist die Grundsteuermesszahl?
Die Grundsteuermesszahl legt fest, welcher Teil des Einheitswertes steuerpflichtig ist. Dazu hat das auf Grundsteuergesetz im §14 und §15 Staffelungen definiert, die sich an unterschiedlichen Kriterien orientieren.
Was ist der Hebesatz?
Der Hebesatz ist schließlich der dritte Berechnungsfaktor, mit dem die Grundsteuer ermittelt wird. Hierbei handelt es sich um einen von Gemeinden oder Kommunen individuell festgelegten Wert, sodass dieser innerhalb Deutschlands sehr unterschiedlich ist. Dies betrifft insbesondere Ballungszentren und ländliche Gebiete, in denen der Hebesatz stark schwankt.
Die Grundsteuerreform
Warum wurde eine Reform der Grundsteuer nötig?
Im vergangenen Jahr hat das Bundesverfassungsgericht das System der grundsteuerlichen Bewertung für verfassungswidrig erklärt. Die Begründung: Gleichartige Grundstücke werden unterschiedlich behandelt, was gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung verstößt. Ab dem 01.01.2025 wird dann die gesetzliche Neuregelung zur Anwendung kommen.
Wie berechnet sich die Grundsteuer zukünftig?
Die Bundesregierung hat sich darauf geeinigt, die Grundsteuer auch weiterhin werteorientiert zu erheben. Demnach müssen Grundstückseigentümer, die in einem Ballungsgebiet wohnen, mehr zahlen als jemand, der eine vergleichbare Immobilie in einer strukturschwachen Kleinstadt hat.
Ab dem 1. Januar 2025 lautet die Formel zur Grundsteuerermittlung:
Im Vergleich zu der noch bestehenden Formel wurde also der Einheitswert gegen den Faktor „Wert der Immobilie“ ersetzt. Wie der Immobilienwert ermittelt wird und welche Konsequenzen dies für Grundstücksbesitzer hat, erfahren Sie in unserem Blog zur Grundsteuerreform.
