Mit der Grundsteuerreform zum 01.01.2025 erhalten die Gemeinden die Möglichkeit, neben der Grundsteuer A und B auch eine Grundsteuer C zu erheben. Was das Ziel des Gesetzgebers dabei ist, warum es sich dabei nur um alten Wein in neuen Schläuchen handelt und in welchen Bundesländern es die Grundsteuer C überhaupt gibt, erfahren Sie in diesem Blogbeitrag.
Zielsetzung des Gesetzgebers [1]
Insbesondere in Ballungsgebieten besteht ein erheblicher Mangel an Wohnraum. Um von der Wertentwicklung von Grundstücken zu profitieren, werden nach Auffassung des Gesetzgebers vermehrt unbebaute baureife Grundstücke als Spekulationsobjekte gehalten. Diese würden nur erworben, um auf eine Wertsteigerung zu warten und sie dann profitabel zu verkaufen. Dabei erfolge in der Zwischenzeit keine sachgerechte und sinnvolle Nutzung dieser Grundstücke. Obwohl Bauland vorhanden sei, würde dadurch der erforderliche Wohnungsbau behindert.
Das Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung vom 30.11.2019 zielt darauf ab, den Kommunen die Möglichkeit zu geben, durch steuerliche Anreize bei der Grundsteuer unbebaute baureife Grundstücke für den Wohnungsbau verfügbar zu machen. Konkret ermöglicht es den Gemeinden, einen erhöhten, einheitlichen Hebesatz auf unbebaute baureife Grundstücke festzulegen, um über diese höhere Grundsteuer einen finanziellen Anreiz für eine sinnvolle Nutzung durch Bebauung zu schaffen und gleichzeitig Spekulationen zu verteuern und damit zu verringern.
Baulandsteuer als „Vorgänger“ der Grundsteuer C [2]
Die Idee einer Grundsteuer C ist nicht neu: sie wurde bereits mit dem Bundesbaugesetz vom 23.06.1960 mit Wirkung zum 01.01.1961 eingeführt und verfolgte damals weitestgehend einen ähnlichen Lenkungszweck wie die heutige Grundsteuer C.
Während die Finanzämter über eine Vielzahl eingelegter Rechtsmittel klagten, empfanden die Bürger die Steuer als unsozial und ungerecht. Gleichzeitig positionierte sich auch der Bund der Steuerzahler gegen die Baulandsteuer. Die Steuer traf insbesondere finanzschwache Bürger, die die höhere Steuerlast nicht tragen konnten und infolgedessen ihre Grundstücke verkaufen mussten. Gleichwohl gehörte der größere Teil unbebauter Grundstücke dem finanzstärkeren Bevölkerungsteil und Unternehmen, bei denen die höhere Steuerlast nicht ins Gewicht fiel. Hinzu kam, dass die Finanzämter und Gemeinden beim Gesetz einen hohen Auslegungsspielraum hatten, da die gesetzlichen Regelungen teilweise offen formuliert waren. Daneben gab es zahlreiche Ausnahmetatbestände. Die damaligen Regelungen zur Baulandsteuer stufte der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 19.04.1968 – III R 78/67 als verfassungskonform ein.
Die Grundsteuer C wurde nach lediglich zwei Jahren Gültigkeit mit Ablauf des 31.12.1962 ersatzlos aufgehoben, weil das erwartete Ansteigen des Grundstücksangebots ausblieb und insgesamt der Lenkungszweck nicht erreicht wurde. Darüber hinaus trat durch die überhitze Baukonjunktur 1962 nebst einem Anstieg der Grundstückskäufe durch Spekulanten eine unerwünschte Folge ein.
Inhalt der Neuregelung
Mit § 25 Abs. 5 GrStG in der Fassung ab 01.01.2025 werden die Regelungen für die Grundsteuer C konkretisiert.
Gemäß § 25 Abs. 5 S. 1 GrStG kann die Gemeinde künftig baureife Grundstücke aus städtebaulichen Gründen als besondere Grundstücksgruppe festlegen und dafür einen eigenen Hebesatz festlegen.
Baureife Grundstücke sind dabei unbebaute Grundstücke, die nach Lage, Form, Größe, ihrem tatsächlichen Zustand und öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaut werden könnten (§ 25 Abs. 5 S. 2 GrStG), unabhängig von noch ausstehenden Baugenehmigungen oder zivilrechtlichen Hindernissen (§ 25 Abs. 5 S. 3 GrStG). Bei zivilrechtlichen Hindernissen könnte es sich um Streitigkeiten zwischen Miteigentümern oder um eine Erbauseinandersetzung handeln.[3]
Die zuvor angesprochenen städtebaulichen Gründe werden in § 25 Abs. 5 S. 4 GrStG erläutert. Hiernach kommen insbesondere die Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten sowie Gemeinbedarfs und Folgeeinrichtungen, die Nachverdichtung bestehender Siedlungsstrukturen oder die Stärkung der Innenentwicklung in Betracht.
Der gesonderte Hebesatz muss auf einen bestimmten Gemeindeteil begrenzt werden, wenn nur dort die städtebaulichen Gründe vorliegen (§ 25 Abs. 5 S. 5 GrStG). Dieser Gemeindeteil muss mindestens 10 % des Gemeindegebiets ausmachen und mehrere baureife Grundstücke umfassen (§ 25 Abs. 5 S. 6 GrStG).
Obwohl die Festlegung eines gesonderten Hebesatzes optional ist, muss die Gemeinde, wenn sie sich dafür entscheidet, bestimmte gesetzliche Anforderungen erfüllen (§ 25 Abs. 5 S. 7 ff. GrStG). Der gesonderte Hebesatz muss vor allem einheitlich und höher als der reguläre Hebesatz für andere Grundstücke in der Gemeinde sein (§ 25 Abs. 5 S. 9 GrStG).
Die vorstehenden Regelungen gelten dabei grundsätzlich für die Bundesländer, die das Bundesmodell anwenden. Lediglich Bayern hat gem. Art. 5 Abs. 2 BayGrStG die Anwendung einer Grundsteuer C ausgeschlossen. Demgegenüber ermöglichen Baden-Württemberg gem. § 50a LGrStG, Hamburg gem. § 5 HmbGrStG, Hessen gem. § 13 HGrStG und Niedersachsen gem. § 7 Abs. 3 NGrStG die Erhebung einer Grundsteuer C.
[1] https://dserver.bundestag.de/btd/19/110/1911086.pdf
[2] https://www.bundestag.de/resource/blob/503276/6cce808b218cadffee332d57b6fe9d0e/wd-4-022-17-pdf-data.pdf; Seite 5
[3] Krumm/Paeßens, in: Krumm/Paeßens, 1. Aufl. 2022, GrStG § 25 Rn. 48.
